|
Jesienny sezon deweloperski obecnie jest w pełni. Już lipiec i sierpień zapowiadał dobry okres na sprzedaż nieruchomości. Czy oznacza to koniec kłopotów deweloperów?
Co w ofertach?
Na Śląskim Rynku Nieruchomości wciąż są dostępne lokale gotowe. Oddane jeszcze do użytkowania w latach 2009-2011. Ich oferta sukcesywnie się kurczy i mają niewątpliwą przewagę. Są do nabycia od zaraz, a ich jakość można sprawdzić niczym towar na półce sklepowej. Często też deweloperzy są mocno zmotywowani do zamknięcia inwestycji głównie przez instytucje finansowe lub chęć realizacji kolejnych planów inwestycyjnych. Sprawia to, iż są oni bardziej skłonni do negocjacji ceny. Często też ceny są ustalone na poziomie pokrycia kosztów z inwestycji.
W ofertach deweloperów pojawiło się także kilka nowych propozycji mieszkaniowych, mniej lub bardziej spektakularnych. Tu jednak powracamy do przysłowiowego zakupu „dziury w ziemi” i wielkiej obietnicy. W opcji przedsprzedaży deweloperzy oferują atrakcyjne ceny zapowiadając ich wzrost po zakończeniu inwestycji. Nie należą one jednak do najniższych i oscylują średnio ok. 5.000 za m2.
Niewątpliwie jest to oferta dla tych klientów, którzy nie są w stanie znaleźć odpowiedniej oferty na powstałych już osiedlach.
Odwieczny problem – jak sfinansować?
Zwiększone zainteresowanie klientów inwestycjami mieszkaniowymi nie jest jednak wprost proporcjonalne do ilości zawieranych umów. Oficjalnie mówi się o końcu kryzysu i powrocie banków do finansowania inwestycji mieszkaniowych klientów indywidualnych. Rzeczywistość jednak pokazuje, że klienci wciąż mają problemy z uzyskaniem kredytu. Przed kryzysem od momentu podpisania umowy przedwstępnej do momentu sfinalizowania zakupu inwestycji mijały 2-3 tygodnie. Obecnie mamy klientów, którzy mimo najszczerszych chęci, czekają na decyzje kredytowe 2-3 miesiące – mówi Monika Śleziońska z MK Inwestycje.
Istnieją 3 podstawowe powody kłopotów kredytowania zakupów mieszkaniowych przez klientów.
Banki podniosły poprzeczkę
Pierwszym za nich są kolejne rekomendacje banków, w których coraz wyżej jest stawiana poprzeczka zdolności kredytowej. Dawniej banki weryfikując zdolność kredytową klienta, brały pod uwagę koszty związane z jego miesięcznym utrzymaniem, resztę mogły stanowić zobowiązania wobec instytucji finansowych. Przykładowo potencjalny klient uzyskujący miesięczne dochody na poziomie 3 tys.zł, posiadający miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie 1 200 zł, wcześniej mógł płacić ratę na poziomie 1 800 tys. zł, czyli kwota jaką mógł uzyskać na sfinansowanie inwestycji, wg wyliczonej przez bank zdolności klienta oscylowała na poziomie ok. 320 tys. zł – mówi Michał Krawet- doradca finansowy z Górnośląskiej Agencji Finansowej.
Niestety, czasy udzielania kredytów, dla których zobowiązania finansowe przekraczały 50% dochodów kredytobiorcy, skończyły się w momencie ogłoszenia pod koniec lutego 2010 r przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji T, regulującej nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej przy zaciąganiu zobowiązań hipotecznych.
Wyliczenia zdolności kredytowej, opierające się na treści rekomendacji T, wskazują, iż średnio zarabiający kredytobiorcy nie mają powodów do obaw, gdyż nowa rekomendacja w niewielkim stopniu ograniczy ich dostęp do kredytów hipotecznych. Więcej problemów ze zdolnością kredytową mogą mieć osoby osiągające dochody dużo wyższe niż na poziomie średniej krajowej.
Kolejnym ograniczeniem związanym z udzielaniem kredytów hipotecznych jest Rekomendacja S, która nakazuje liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty. Do tej pory, wydłużenie okresu kredytowania, było znakomitym sposobem na poprawienie zdolności kredytowej, gdyż pomniejszało miesięczną ratę. Stosując się do wcześniej wspomnianej rekomendacji KNF, która nakazywała aby miesięczne zobowiązania kredytowe nie przekraczały 50% wynagrodzenia, wydłużenie okresu spłaty był niejednokrotnie jedynym sposobem na pozyskanie przez kredytobiorcę możliwości finansowania wymarzonej nieruchomości. W oparciu o rekomendację S wydłużenie okresu kredytowania powyżej 25 lat nie będzie już odtąd skutkowało wzrostem zdolności kredytowej.
Spryt nie zawsze się opłaca
Jednym z powodów jest również źródło dochodów klientów starających się o kredyt.
Coraz bardziej popularną formą zarobkowania jest prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Posiadając taką firmę przedsiębiorcy z reguły unikają płacenia podatków wykazując wysokie koszty. Jest to rozwiązanie w ramach prawa, ale niewątpliwie krótkowzroczne, gdyż po latach takich praktyk okazuje się, iż mimo, ze żyjemy na odpowiednim poziomie, to wykazywane dochody są tak niskie, że pozbawiają nas zdolności kredytowej. Problem często stanowi także wymagana przez niektóre banki minimum dwuletnia historia prowadzenia działalności.
Trzeci powód jest w prawdzie konsekwencją powyższych, ale dotyczy bardzo licznej grupy klientów, którzy posiadają już nieruchomość, a zamierzają nabyć inną, z reguły większą, lub w innym mieście. Obecne mieszkanie traktują zatem jako swój wkład własny, który jednakże trzeba spieniężyć więc napotykają na te same problemy, co deweloperzy – czyli klientów mających kłopoty ze zdolnością kredytową i tu koło się zamyka.
Nigdy nie zatrzymaliśmy zaliczki, jeżeli klient nie dostał kredytu. Dochodzi niestety czasem do absurdu, gdzie po podpisaniu przedwstępnej umowy czekamy miesiącami, aż klient sprzeda swoje mieszkanie – komentuje Śleziońska.
Klient wie lepiej!
Istniej jeszcze jeden powód, dla którego zamknięcie transakcji kupna sprzedaży przedłuża się w nieskończoność. Klienci sami szukają odpowiedniego dla siebie kredytu i pukają do drzwi kolejnych banków. Wynika to z braku zaufania do dewelopera. W efekcie po miesiącach powracają do dewelopera, który poleca sprawdzonego już brokera, dysponującego wszelką niezbędną wiedzą i dokumentacją zarówno ze strony inwestycji, jak i ofert bankowych odpowiednich dla danej sytuacji prawno-finansowej. Wart nadmienienia jest fakt, iż usługi takie nie są związane z żadnymi dodatkowymi opłatami które ponosi klient. Instytucje te są finansowane przez banki – komentuje Michał Krawet z Górnośląskiej Agencji Finansowej.
Widoki na przyszłość
Hitem ostatnich lat okazał się kredyt walutowy we frankach szwajcarskich, niestety obecny kryzys finansowy dość radykalnie zweryfikował prognozy dotyczące kursu szwajcarskiej waluty, co w znacznym stopniu przyczyniło do zaostrzenia polityki banków w sprawie udzielania kredytów walutowych, a w szczególności kredytów denominowanych CHF. Pomimo faktu, iż notuje się jeszcze dość duży odsetek kredytów udzielanych w walutach obcych, to zdecydowanie widać tendencję do ograniczenia tego rodzaju finansowania. Obecnie w ofercie kredytów walutowych przeważają te udzielane w EUR, a finansowanie w CHF zostało już praktycznie ograniczone do jednego banku - dodaje Michał Krawet.
Pomimo tych wszystkich ograniczeń pozostała jeszcze nasza rodzima waluta, na której jak się prognozuje banki skoncentrują swoja uwagę w najbliższym czasie. Już w chwili obecnej można zaobserwować znaczącą obniżkę marż, niejednokrotnie zbliżoną do ofert cenowych sprzed kryzysu. Niestety poważna stratą dla rynku kredytów hipotecznych są ograniczenia wprowadzone w rządowym programie „Rodzina na swoim”, praktycznie eliminujące większość ofert na rynku pierwotnym, a niejednokrotnie i wtórnym. To niestety w znacznym stopniu ograniczy wielu osobom marzenia o własnym mieszkaniu. Optymistycznie można jednak liczyć, że obostrzenia przepisów wprowadzane przez kolejne rekomendacje KNF spowodują konieczność większej konkurencji cenowej na rynku kredytów hipotecznych udzielanych w PLN i idące za tym zainteresowanie klientów tego typu finansowaniem, co może spowodować ożywienie na rynku nieruchomości.
|
